FAQ – Frequently Asked Questions

Was muss ich als Vermieter bei der Rückgabe von Geschäftsräumen beachten?

Im schweizerischen Obligationenrecht (OR) wird bei der Rückgabe von Mietobjekten nicht zwischen Wohn- oder Geschäftsräumen unterschieden. Die Bestimmungen sind analog anwendbar (vgl. Art. 253 ff. OR).
Bei der Rückgabe von Geschäftsräumen kommt es in der Regel jedoch häufiger zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermieter und Mieter in Bezug auf die Haftung für während der Mietdauer verursachte Schäden. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass Geschäftsräume über die gleiche Zeitspanne meist deutlich intensiver genutzt werden. Damit man als Vermieter den Mieter für solche verursachten Schäden belangen kann, sollten gewisse Regeln beachtet werden, um diese Kosten letztlich nicht selber tragen zu müssen.

Prüf- und Rügeobliegenheit: Wird ein Mietobjekt zurückgegeben, muss der Vermieter den Zustand des Objekts sofort prüfen und allfällige Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem melden. Tut er dies nicht, verwirken seine Ansprüche grundsätzlich, ausser es handelt sich dabei um versteckte Mängel (Art. 267a OR). Lediglich die Zustellung des Mängelprotokolls oder eines amtlichen Befunds reicht dabei nicht aus. Vielmehr muss der Vermieter in einem Schreiben dem Mieter ausdrücklich mitteilen, ob und für welche Mängel der Vermieter den Mieter haftbar machen will. Eine solche Rüge sollte unverzüglich (max. innert 3 Tagen) erfolgen.
 
Beweislast: Ausserdem muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter diese Mängel tatsächlich verursacht hat. Schäden der normalen Abnutzung gehen dabei zu Lasten des Vermieters. In diesem Zusammenhang ist es deshalb von hoher Bedeutung, dass ein vom Mieter unterschriebenes Antrittsprotokoll (Auflistung Zustand des Mietobjekts bei Antritt des Mietverhältnisses) vorliegt. Ansonsten kann der Mieter relativ einfach behaupten, dass die Mängel schon vorher vorgelegen hätten und es Aufgabe des Vermieters ist, das Gegenteil zu beweisen.

Mietkaution zur Schadensbegleichung: Regelmässig nimmt der Vermieter die hinterlegte Mietkaution für die Begleichung der vom Mieter verursachten Schäden in Anspruch. Sofern mit dem Mieter keine Einigung erzielt wurde, muss der Vermieter innert Jahresfrist einen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend machen (Betreibung oder Klage), ansonsten kann dieser die Mietkaution selbständig von der Bank herausverlangen (Art. 257e Abs. 3 OR).
Der Vermieter sollte bei Mietantritt also unbedingt ein ausführliches Antrittsprotokoll erstellen sowie vom künftigen Mieter unterzeichnen lassen. Wird das Mietverhältnis beendet, muss er das Mietobjekt sofort prüfen und dem Mieter in Form einer ausführlichen Mängelrüge unverzüglich und beweisbar kundtun, für welche Schäden er den Mieter haftbar macht.

PETERER Rechtsanwalt Notar AG berät Sie in jeglichen mietrechtlichen Fragestellungen und setzt Ihre Ansprüche als Vermieter aussergerichtlich und sofern notwendig gerichtlich durch.