FAQ – Frequently Asked Questions

Was ist ein Bauhandwerkerpfandrecht und welche Fallstricke gilt es in der Praxis im Zusammenhang mit dessen Eintragung im Grundbuch zu beachten?

Unternehmern und Handwerkern steht gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 des schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück zur Sicherung ihrer Werklohnforderung zu, auf dem sie gearbeitet und ggf. Material geliefert haben (Bauhandwerkerpfandrecht), ohne dafür bezahlt worden zu sein. Im Zusammenhang mit dem Bauhandwerkerpfandrecht sind in der Praxis verschiedene Fallstricke zu beachten.

  1. Frist Eintragungsverfahren

Gemäss Art. 839 ZGB ist gesetzlich vorgesehen, dass die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts bis spätestens vier Monate nach Vollendung der letzten wichtigen Arbeiten des Unternehmers zu erfolgen hat. Allerdings entsteht das Pfandrecht erst mit der Eintragung im Grundbuch, wobei diese vor Ablauf der Viermonatsfrist erfolgen muss. Es genügt also nicht, am letzten Tag der Frist beim Gericht lediglich das Gesuch um Eintragung des Pfandrechts zu stellen. Das Gesuch muss bereits einige Tage vor Ablauf der Frist gestellt werden, damit das Pfandrecht bei Fristablauf im Grundbuch auch tatsächlich eingetragen ist. Zudem empfiehlt es sich, das Gesuch grundsätzlich superprovisorisch zu stellen, d.h. ohne Anhörung der Gegenpartei, damit das Gericht zu einer raschen Entscheidung «gezwungen» wird. Ansonsten wird das Gesuch der Gegenpartei bzw. dem Grundeigentümer vor dem Eintrag des Bauhandwerkerpfandrechts noch zur Stellungnahme zugestellt. Dies kann zu Verzögerungen und im ungünstigen Fall noch vor dem Eintrag des Bauhandwerkerpfandrechts zum Fristablauf führen.

  1. Unterscheidung provisorische und definitive Eintragung

Das Bauhandwerkerpfandrecht wird in einem zweistufigen Verfahren eingetragen. Wenn das Gericht das Gesuch um (super-) provisorische Eintragung bewilligt, wird das Pfandrecht allerdings lediglich vorsorglich als «vorläufige Eintragung» im Grundbuch vorgemerkt (Art. 961 ZGB). Diese vorläufige Eintragung dient lediglich der Fristenwahrung und es ist noch weitgehend offen, ob die Forderung auch tatsächlich berechtigt ist. Folglich muss der Unternehmer innert einer vom Gericht angesetzten Frist die definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts verlangen. In diesem Verfahren muss er nun beweisen, ob er auch tatsächlich eine offene Forderung im behaupteten Umfang hat. Verpasst er hingegen diese Frist, fällt auch die vorläufige Eintragung im Grundbuch dahin, womit auch seine offene Forderung nicht mehr durch ein Pfandrecht gesichert ist.

  1. Forderungsklage

Die definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts bedeutet hingegen nicht auch die automatische Befriedigung der Forderung des Unternehmers. Um letztlich die Bezahlung seiner offenen Rechnungen für die geleistete Arbeit zu erwirken, muss er zusätzlich noch eine Forderungsklage einreichen. Gemäss der schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO) ist der Einreichung einer Forderungsklage zwingend ein Schlichtungsverfahren vorgelagert, was bedeutet, dass eine Forderungsklage nicht direkt dem Gericht zugestellt werden kann (im Unterschied zur Klage auf definitive Eintragung). Im Rahmen der zurzeit laufenden Revision der ZPO soll die Forderungsklage allerdings vom Schlichtungsobligatorium befreit werden, womit eine (vereinfachte) Verbindung von Pfand- und Forderungsklage möglich wäre.

PETERER Rechtsanwälte Notare AG berät und unterstützt Sie bei der Eintragung bzw. Abwehr von Bauhandwerkerpfandrechten sowie der gerichtlichen Durchsetzung Ihrer Ansprüche.