FAQ – Frequently Asked Questions

Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter die Zustimmung zur Untermiete verweigern?

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untermiete gemäss Art. 262 Abs. 2 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) aus folgenden Gründen verweigern:

1. Der Mieter weigert sich, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben.
   
2. Die Bedingungen der Untermiete sind im Verhältnis zu den Bedingungen der Hauptmiete missbräuchlich.
   
   Hierbei geht es in erster Linie um den Mietzins. Eine fixe Schwelle, ab wann eine Untermiete als missbräuchlich gilt, gibt es jedoch nicht. Es ist darauf abzustellen, welche zusätzlichen Leistungen der Hauptmieter im konkreten Fall erbringt. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt ein Aufschlag des Mietzinses von 20 Prozent für ein möbliertes Zimmer noch nicht als missbräuchlich. Offensichtlich missbräuchlich aber in jedem Fall ist der Mietzins des Untermietverhältnisses, wenn er 30-40% über dem Mietzins des Hauptmietverhältnisses liegt.
   
3. Dem Mieter entstehen aus der Untermiete wesentliche Nachteile.
   
   Diese Bestimmung dient dem Schutz des Vermieters und ist als Generalklausel zu verstehen. Der Vermieter kann sich auf diese Bestimmung berufen, wenn der Untermietvertrag dem Hauptmietvertrag widerspricht oder dem Vermieter aus objektiver und/oder subjektiver Sicht ein wesentlicher Nachteil entsteht. Ein objektiver Umstand liegt z.B. vor, wenn der Geschäftsraum durch den Untermieter stärker abgenützt würde als durch den Hauptmieter. Ein subjektiver Grund kann in der Persönlichkeit des Untermieters liegen. Ein wesentlicher Nachteil ist z.B. gegeben, wenn die Zweckbestimmung der Mieträumlichkeiten beträchtlich geändert wird, z.B. wenn der Hauptmieter die Büroflächen an eine Ärztegemeinschaft untervermietet, welche im Hauptmietvertrag ausschliesslich für Anwaltskanzleien bestimmt sind (objektiver Umstand). Zudem kann sich der Vermieter auf diese Bestimmung berufen, wenn der Untermieter den vom Vermieter im Hauptmietvertrag festgelegten Anforderungen nicht entspricht, z.B. wenn die Untervermietung an einen Studenten, obwohl der Vermieter nur an Senioren vermietet, erfolgt (subjektiver Umstand).
   
   Zusätzlich zu den vorstehend aufgeführten Verweigerungsgründen muss gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein Untermietverhältnis befristet sein. Die Dauer muss im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht genau feststehen, jedoch muss sicher sein, dass der Hauptmieter irgendwann wieder in die betreffende Wohnung bzw. Geschäftsräumlichkeit zurückzieht. Ist dies nicht der Fall, kann der Vermieter seine Zustimmung zur Untermiete verweigern.
   
   Hätte der Vermieter die Zustimmung – bei deren Einholung durch den Hauptmieter – berechtigterweise verweigern können, so kann er das Hauptmietverhältnis von Wohn- und Geschäftsräumen gemäss Art. 257f des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) mit einer Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

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